Klacht tegen Jelle Engelbosch (N-VA) wegens belangenvermenging, procedurefouten en voorkennis

Pastoor Benny Reynaerts: "Wij dachten dat we landbouwgrond verkochten" - - - Schatter J-P Leenen: "Toch wel er karig schattingsverslag"

Vandaag overhandigt de fractieleider van Vooruit Gert Stas een lijvig dossier aan de administrateur-generaal van Audit Vlaanderen waarin hij de eerste schepen van Sint-Truiden, Jelle Engelbosch (N-VA) beschuldigt van belangenvermenging, zware procedurefouten en voorkennis. Om dit onverkwikkelijk verhaal te lezen ga je er best even voor zitten. Want we zijn niet over één nacht ijs gegaan. De aantijgingen die Vooruit de Truiense schepen Jelle Engelbosch (N-VA) aanwrijft, zijn niet van de minste en kunnen het einde inluiden van zijn politieke carrière. In dit artikel wordt glashelder duidelijk hoe N-VA-schepen Engelbosch op basis van voorkennis initiatief heeft genomen om woonuitbreidingsgebied in Velm te kopen. Hij participeerde daarbij willens en wetens aan een onwettige procedure. Daardoor werd de koop in alle stilte haast stiekem gesloten, was hij de enige koper en was er geen sprake van mededinging. De waarde van het goed werd zwaar onderschat en geeft blijk van partijdigheid. Engelbosch is vanuit zijn bevoegdheden een belangrijke opdrachtgever voor de schatter. Hoewel hij bevoegd is voor het stadsbedrijf Agost en Agost bij de koop van dit perceel een belang zou kunnen hebben, liet hij na deze opportuniteit te melden aan het Directiecomité of de Raad van Bestuur. Ook dit is belangenvermenging. Deze schimmige handelswijze had nooit zijn beslag gekregen indien de toezichthoudende stadsdienst financiën, onder leiding van schepen en partijgenoot Jo François, zijn controlerende taak had uitgevoerd. Dit is niet gebeurd. Maar lees en oordeel zelf ...

De bal gaat aan het rollen op 9 september 2021 wanneer de stad Sint-Truiden een infomoment organiseert in de Truiense deelgemeente Velm naar aanleiding van de opmaak van een nieuw RUP, Zuid-Westelijk Dorpengeheel. In de kantlijn van deze vergadering klagen een aantal aanwezige landbouwers over de verkoop door de Velmse kerkfabriek van een groot perceel woonuitbreidingsgebied in het centrum van Velm. Zij hadden hier ook graag op geboden, maar hadden de kans hiertoe niet gekregen. Slechts achteraf en via informele contacten kwamen zij dat te weten. Trudocs bericht hier een eerste keer over op 26 september, een artikel dat ook de aandacht trekt van de Truiense oppositiepartij Vooruit, die op onderzoek gaat.

Woonuitbreidingsgebied

Kern van deze duistere zaak is de stiekeme verkoop van een stuk grond door de kerkfabriek van Velm aan schepen van ruimtelijke ordening Jelle Engelbosch (N-VA) voor een opvallend lage prijs, ver onder de marktwaarde. Op 11 mei 2020 verkocht de kerkfabriek van Velm een perceel (sectie A, nummer 0592R P000) met een oppervlakte van 47,49 are aan schepen Jelle Engelbosch en zijn echtgenoot Kim Wouters. Het perceel ligt op hoog gelegen gebied in het centrum, achter de kerk en maakt deel uit van een groter woonuitbreidingsgebied. Het andere deel van dit gebied werd in 2014 al gekocht door AGOST (het autonoom gemeentebedrijf van de Stad Sint-Truiden red.) aan 49 euro per m².

AGOST

Als schepen van ruimtelijke ordening en sinds 2018 ook voorzitter van het Directiecomité van Agost bevond Jelle Engelbosch zich in een positie waarbij hij niet alleen eerder en makkelijker toegang had tot belangrijke documenten over dit perceel, maar is hij nog steeds een belangrijke speler bij de uiteindelijke ruimtelijke bestemming van dit perceel. Hierdoor kon hij de werkelijke waarde van deze grond beter inschatten. Het blijkt dan ook dat de kans dat dit perceel daadwerkelijk zal ontwikkeld worden als bouwzone erg groot is én dat de schepen hierover voorkennis had. Daarenboven zetelt Engelbosch al sinds 2012 in de raad van bestuur van AGOST en had hij eerder al weet van de aankoop in 2014.

Bevoegdheid overgedragen

Een Ruimtelijk Uitvoeringsplan kortweg RUP Zuidwestelijk Dorpengeheel is al sinds een hele tijd door de dienst Ruimtelijke Ordening in de maak. Hierin zal ook voor Velm worden bepaald waar er gebouwd mag worden. Vooruit-raadslid Stas ziet duidelijke linken met de geplande aankoop van het stuk woonuitbreidingsgebied door Engelbosch: "Velm wordt er gezien als een 'te versterken groot dorp waar een reservewoningbouwproject zinvol is'. Het RUP ziet de woonontwikkeling van Velm als één van de uit te voeren projecten. We zien dus dat de stad Sint-Truiden met het RUP resoluut kiest voor het ontwikkelen van dit woonuitbreidingsgebied", concludeert Gert Stas. "Dit heeft vanzelfsprekend ook invloed op de waarde van het perceel".

Bevoegdheid overgedragen

De schepen van ruimtelijke ordening stelt in de gemeenteraad van 27 september dat hij, om belangenvermenging te vermijden, zijn bevoegdheid heeft overgedragen. Begin 2020, waarschijnlijk net voor de aankoop, heeft hij dat laten weten aan de voorzitter van de gemeenteraad Bert Stippelmans (CD&V), de algemeen directeur en burgemeester Veerle Heeren (CD&V). Maar het opstellen en begeleiden van RUP's was ook al voor de aankoop voor hem als schepen van ruimtelijke ordening en dorpskernvernieuwing één van zijn belangrijkste taken. Ook vóór 2020 was er al een boel voorbereidend werk geweest en waren de krijtlijnen voor zijn percelen al duidelijk. Dus, als hij al geen invloed had, hij had wel zeker lang voor andere belanghebbenden toegang tot het ontwerp. Het openbaar onderzoek voor dit RUP gebeurde slechts recentelijk van 2 augustus tot 2 oktober '21, dus ruimschoots na de aankoop van het perceel door de schepen. Dus zelfs als het in mei '19 openbaar verkocht zou zijn geweest, hadden andere mogelijke kandidaat-kopers en zelfs de verkopers zelf, niet de kans om in te schatten wat dit nieuwe RUP betekende voor de waarde van het perceel. Met andere woorden Jelle Engelbosch zelf is in mei als enige van alles op de hoogte.

in picture: Een luchtfoto van het centrum van Velm

Kerkenbeleidsplan

Ook in het centraal kerkenbeleidsplan van zijn partijgenoot Jo Francois (NVA), wordt expliciet verwezen naar de mogelijkheden van het woonuitbreidingsgebied 'Achter de Kerk'. "Velm is samen met Brustem en Zepperen één van de drie grote dorpen in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan, waar ingezet wordt op verdichting en waar meerlagige appartementsbouw mogelijk blijft." Ook dat vindt Stas merkwaardig: "Het kerkenbeleidsplan is zeker gekend bij de verantwoordelijke administratie financiën. Het is dan ook des te vreemder dat de kerkfabriek van Velm zelf hier niet naar verwijst bij de verkoop en de schatting van de grond."

Aankoop aanpalende percelen door AGOST in 2014

Zoals eerder al aangehaald, kocht AGOST in augustus 2014 het grootste deel van dezelfde woonuitbreidingszone. In de notulen van de Raad van Bestuur lezen we: "Gezien de uitgestrektheid van het gebied in het midden van de Velmse dorpskern dringt een gezamenlijke en gelijktijdige ontwikkeling zich op. Om deze reden stelt het AGOST voor deze gronden aan te kopen als een lange termijnbelegging met de verzekering van een kwalitatieve en globale ontwikkeling van de dorpskern van Velm." Het betrof een oppervlakte van 2ha 85a 65ca voor een prijs van 50 euro per m². In mensentaal: Agost kocht die gronden omdat ze zeker waren dat het zou ontwikkeld worden als woonzone en omdat ze vonden dat het hele gebied best in 1 keer zou bebouwd worden. De vergaderingen van het directiecomité en de RVB zijn niet openbaar en de notulen van de RVB zijn enkel in te kijken door gemeenteraadsleden (passieve openbaarheid). "Ook hier kan dus gesteld worden dat de prijs en de motivatie voor de investering door Agost in het woonuitbreidingsgebied niet openbaar waren", gaat Stas verder. "Jelle Engelbosch was in 2014 lid van de Raad van Bestuur van Agost en is nu voorzitter van het directiecomité. Hij had bovengenoemde informatie natuurlijk wel ter beschikking."

Privé gekocht

"Maar er is meer", weet Stas. "Waarom heeft AGOST het stuk grond van de Velmse kerkfabriek niet gekocht? Zij wilden toch alles tegelijk ontwikkelen? In plaats daarvan zien wij dat de voorzitter van het directiecomité van Agost en de raad van bestuu r niet inlicht en de gronden zelf privé koopt. Dit is je reinste belangenvermenging.”

Engelbosch had toegang tot informatie die wees op een zeer waarschijnlijke ontwikkeling van het woonuitbreidingsgebied 'Achter De Kerk'. Deze informatie was op het moment van de koop niet openbaar. Als voorzitter van Agost had hij bovendien de plicht om bij een eventuele verkoop van het woonuitbreidingsgebied te kijken welke rol het Agost hierin kon spelen. Dit is niet gebeurd, in tegendeel: in het beperkte tijdsvenster dat het nieuwe RUP zo goed als vastligt, maar nog niet openbaar bekend is, neemt Jelle Engelbosch als privé-persoon het initiatief om de grond te verwerven.

"Woonuitbreidingsgebied? Dat wisten wij niet. Wij dachten dat het om landbouwgrond ging. Een goede prijs, dachten we nog. Kijk, we zijn geen vastgoedexperten hè. Ten andere, dan had notaris Odeurs ons toch wel gewaarschuwd, mochten wij iets gedaan hebben wat niet wettelijk zou zijn.

Pastoor Benny Reynaerts

En toen viel Pastoor Benny uit de lucht

Jelle Engelbosch, die eerder al de voormalige pastorij van Velm via een omweg overkocht van de stad en er nu ook woont, stapt in het voorjaar van 2019 zelf naar Benny Reynaerts, de pastoor van Velm, met de vraag om het stuk grond 'Achter de kerk' aan te kopen. "Via een schrijven heeft schepen Jelle Engelbosch (N-VA) ons gevraagd of we dat perceel wilden verkopen", zegt pastoor Benny Reynaerts vandaag priester in Nieuwerkerken, maar in 2020 dorpsherder van de Velmse gelovigen. "Kijk, ik had daar als priester natuurlijk slechts een adviserende rol in, maar het leek ons als kerkfabriek een mooie zaak. Een slordige 100.000 euro voor die landbouwgrond." Wanneer wij pastoor Benny onderbreken door te zeggen dat het niet om landbouwgrond maar wel om woonuitbreidingsgebied gaat, komt die uit de lucht gevallen. "Dat wisten wij niet. Wij dachten dat het om landbouwgrond ging. Een goede prijs, dachten we nog. Kijk, we zijn geen vastgoedexperten hè. Ten andere, dan had notaris Odeurs ons toch wel gewaarschuwd, mochten wij iets gedaan hebben wat niet wettelijk zou zijn." Ook wanneer wij pastoor Benny vragen wie de schatter aanreikte, werpt hij zijn handen ten hemel. "Wij hebben hem aangesteld, maar wie hem heeft aangereikt? Dat weet ik niet meer."

Diensten van Jo Francois

"Als dat zo gelopen is, dan is dat is wel zeer naïef van de Velmse kerkfabriek", stelt Stas. “Maar niet onoverkomelijk. Kerkfabrieken draaien immers op vrijwilligers en dat zijn inderdaad geen vastgoedexperts. De diensten van partijgenoot en schepen van kerkfabrieken Jo Francois (NVA) echter wel. Vreemd dat die hier geen opmerking over gemaakt hebben. Terwijl ze dat net wel deden, wanneer de kerkfabriek pakweg het kerkkoor te veel betaalde."

Onwettige verkoopsprocedure

De principiële beslissing tot verkoop werd genomen door de kerkraad op 14 of 15 november 2019. Het erg summiere verslag bevatte tegenstrijdige data, een motivatie ontbrak. Dat het om een onderhandse en dus niet openbare verkoop ging werd bevestigd. De manier waarop de verkoop is gelopen, is een flagrante schending van het artikel 293 van het decreet van 22/12/2017, artikel 185, tweede lid van het provinciedecreet van 9/12/2005 en de omzendbrief KB/ABB 2019/3 van minister Homans over de transacties van onroerende goederen door besturen van de erkende erediensten. In de procedure die gevolgd werd, werd de markt op geen enkele manier geraadpleegd. Er werd geen openbaarheid gegeven aan de verkoop, laat staan dat er publiciteit werd gevoerd om mogelijk andere geïnteresseerden te bereiken. Mededinging werd uitgeschakeld. De transactie verliep zonder concurrentie. Het kerkbestuur motiveerde deze beslissing niet.

Kerkfabriek in de mist

"Ondanks mijn herhaalde vragen om meer duidelijkheid met betrekking tot de hele procedure kon de kerkraad de vereiste documenten niet voorleggen", oordeelt Gert Stas. "Kijk, de kerkfabriek is gehouden om eigendommen openbaar (of tenminste met mededinging) te verkopen tenzij er omstandigheden zouden zijn die een normale openbare verkoop zouden uitsluiten (gemotiveerde onderhandse verkoop). Dit is niet gebeurd. Dit is een zware procedurele fout, die ik de kerkfabriek eigenlijk niet eens verwijt. Als schepen van ruimtelijke ordening, sociaal woonbeleid en onroerend erfgoed, voorzitter van Agost en immobiliënmakelaar, mogen we veronderstellen dat Jelle Engelbosch beter op de hoogte is van de wetgeving m.b.t. verkoop van onroerend goed door openbare besturen, dan de kerkraad die volledig uit vrijwilligers bestaat. We kunnen concluderen dat de schepen minstens niets heeft gedaan om deze onwettige -maar voor hem voordelige - situatie recht te zetten."

Het schattingsverslag

Het enige document dat de kerkraad kon voorleggen was het schattingsverslag. Zo komen we bij de derde onregelmatigheid: de schatting van het perceel. Die begint al met een twijfelachtige aanstelling van de schatter. Voor het aanstellen van een schatter werd door de kerkraad de vraag gesteld aan agentschap binnenlands bestuur of er één, dan wel drie verschillende schattingen nodig zijn. De ambtenaar antwoordde conform de eerder geciteerde omzendbrief dat één schattingsverslag door een expert-landmeter volstond. "Echter moet de wetgeving op de overheidsopdrachten wel nog steeds toegepast worden, kerkfabrieken moeten aan dezelfde regels voldoen als stadsbesturen", verduidelijkt Gert Stas. "Om deze expert-landmeter aan te stellen moeten ofwel drie offertes aangevraagd worden (bestelbonprocedure red.), ofwel kiest men om te werken met de afdeling Vastgoedtransacties van de Vlaamse Belastingdienst. Daarbij moet het verslag van die procedure steeds in de notulen vermeld zijn. Aan geen van deze voorwaarden werd voldaan. Opnieuw werd mededinging vermeden en opnieuw betekent dit een zware procedurefout."

"Kijk, elke schatting is anders en het is vaak een complex gegeven. Daarenboven wil ik geen kritiek uitoefenen op collega's. Maar het schattingsverslag over de grond van Engelbosch is wel heer erg karig en nogal aan de lage kant. Dat wel ja.

Expert- schatter Jean-Pierre Leenen

Een twijfelachtige schatting.

De aangestelde schatter G., die ook alle opdrachten voor de stad uitvoert en dus een goede klant van schepen Engelbosch, voerde op 23 oktober 2019 een waardebepaling van het perceel 592R uit. Het goed van 47 are 49 centi-are werd geschat op 90.000 euro, oftewel € 19/m². "Hoewel de landmeter in algemene termen verwijst naar de huidige tendensen in de vastgoedsector en de gevonden vergelijkingspunten, zijn deze in zijn summier schattingsverslag nergens te vinden", zegt Stas. " Nochtans ligt het meest voor de hand liggende vergelijkingspunt letterlijk net naast de deur: de aankoop van de belendende percelen door Agost in 2014. In 2014 liet Agost het schattingsverslag opmaken door het Centrale Aankoopcomité. In dit verslag staan in punt 4.3 wél duidelijk referentieverkopen weergegeven. Op dat moment (2014) schatten zij de waarde van de te verkopen percelen in het binnengebied van de woonuitbreidingszone op 33.75 euro/m². Deze prijs wordt naar boven bijgesteld als achteraf ook percelen langs de Langstraat aan het lot toegevoegd worden. Door hun ligging aan een goed uitgeruste weg zijn deze percelen gevoelig duurder. Uiteindelijk schatten zij het totale lot op 49 euro/m² en worden de percelen voor € 1.400.000 aangekocht." Een schatting waar Jean-Pierre Leenen, destijds voorzitter van het aankoopcomité nog steeds blijft achter staan. "Kijk, elke schatting is anders en het is vaak een complex gegeven. Daarenboven wil ik geen kritiek uitoefenen op mijn collega's. Maar het schattingsverslag over de grond van Engelbosch is wel heer erg karig en nogal aan de lage kant. Dat wel ja."

Zeer eigenaardige gang van zaken

En dat is een zeer eigenaardige gang van zaken. Het perceel dat gekocht werd door Jelle Engelbosch en zijn echtgenoot Kim Wouters grenst immers ook aan de Langstraat en moest dus bovengemiddeld geprijsd worden. Ten tijde van deze transactie is er nog geen duidelijkheid over het RUP ZWDG, waarin nu duidelijk de keuze wordt gemaakt om dit terrein daadwerkelijk te ontwikkelen. De tendensen in de vastgoedsector wijzen op hogere prijzen (+25% voor huizen in Limburg sinds 2016). De gemiddelde prijs voor woonuitbreidingsgebied in Vlaanderen is op dit ogenblik 70 euro per vierkante meter. Daarbij werden de 25 procent goedkoopste en de 25 procent duurste gronden uitgesloten (cijfers Stec Groep, verslag hoorzitting 194 Vl Parl p.31).

"Het verschil tussen de schatting van 19 euro/m² voor het perceel 'Achter de Kerk' en de 49 eur/m² in 2014 voor het naburige perceel kan dan ook niet verklaard worden met objectieve, economische criteria. Waar we een gevoelige verhoging van de prijs verwachten sinds 2014, zou deze volgens de aangestelde schatter van de stad dalen met 60%."

Gert Stas

"Wij kunnen niet anders dan concluderen dat de schatting blijk geeft van ondeskundigheid, dan wel partijdigheid", oordeelt Stas. "Op basis van deze onderwaardering heeft Jelle Engelbosch zich bijgevolg verrijkt ten koste van de kerkfabriek van Velm. Wij hopen dat Audit Vlaanderen duidelijkheid kan verschaffen over het waarom van deze afwijkende schatting. De opeenstapeling van procedurefouten roept ook vragen op over het functioneren van de controlerende dienst kerkfabrieken/financiën.”

Via Ilmané opnieuw in het vastgoed

In de gemeenteraad van 27 september haalt Engelbosch aan dat hij dat stuk grond kocht om zijn tuin, die eraan grenst, uit te breiden. Maar voor wie niet graag om tuin geleid wordt is er nog steeds het Staatsblad. Daaruit blijkt dat de echtgenoot van Jelle Engelbosch, Kim Wouters, op 10 maart 2020 de besloten vennootschap "Dierenhof" opricht. "Dierenhof" levert diensten in verband met de verzorging van huisdieren. Vervolgens wordt op 11 mei 2020 de koop gesloten tussen de kerkfabriek en het echtpaar Engelbosch-Wouters. De verkoop verloopt geruisloos. Op 31 juli 2020 wordt Jelle Engelbosch medevennoot en verandert de naam van de BV van "Dierenhof" naar "IlMANé". "IlMANé" heeft als hoofdactiviteit het beheer van eigen roerend en onroerend vermogen, de ontwikkeling van residentiële en niet-residentiële bouwprojecten en handel in onroerend goed." Of hoe de schepen dacht dat we er gingen intuinen.

Moeilijk te begrijpen voor socialisten

"Vooruit strooit graag beschuldigingen in het rond maar kan niet concretiseren wat die zogezegde “voorkennis” dan wel inhoudt", reageert Jelle Engelbosch (N-VA). "Deze grond is al decennialang gelegen in woonuitbreidingsgebied, publiek raadpleegbaar in structuurplannen, verordeningen enz. Wat wist ik meer dan wat publiek gekend was? Ook van belangenvermenging is geen sprake want ik ben op geen enkele manier betrokken met de eventuele omvorming naar bouwgrond. Ik heb officieel afstand gedaan van deze bevoegdheid. Mijn persoonlijke voorkeur is bovendien dat het gewoon agrarisch gebied blijft, ik ga er diertjes houden. En zelfs met een omvorming naar bouwgrond zal met de planbatenheffing de “winst” door de overheid volledig worden wegbelast. De schatting is in alle onafhankelijkheid door een beëdigd schatter gebeurd. De gemiddelde prijs voor “woonuitbreidingsgebieden” die ikzelf online snel terug kon vinden is +/-14 euro/m², ik zit daar zelfs boven en heb met 90.000 euro een stevige prijs betaald voor 48are landbouwgrond.

De schatting voor Agost aan 49€/m² in 2014 waar u naar verwijst is voorwaardelijk opgemaakt. Ik begrijp dat het voor socialisten moeilijk te begrijpen is, maar niet elke politieker probeert zijn zakken te vullen. Het verontrust met trouwens dat deze partij, die jaren de ruimtelijke ordening in Sint-Truiden bepaalde, overtuigd is dat één politieker de macht zou hebben om gronden zomaar om te toveren naar bouwgrond."

Maar wanneer wij schepen Engelbosch voor de voeten werpen dat de Velmse kerkfabriek van mening was dat het om landbouwgrond ging, komt er plots geen antwoord meer.